1 Régime fiscal applicable
Les plus-values réalisées par les personnes physiques domiciliées en France, sur la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) non soumises à l’IS, relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.
Est considérée comme étant à prépondérance immobilière une société dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole, ou à l’exercice d’une profession non commerciale.
Les éléments d’actif doivent être estimés à leur valeur réelle. Pour apprécier la proportion de 50 %, il convient de comparer :
– la valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de la société ou des droits portant sur des immeubles. Sont également pris en compte les titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés. Le caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés s’apprécie en appliquant les mêmes dispositions. Dès lors que les titres inscrits à l’actif ne se rapportent pas ou plus à une société à prépondérance immobilière, il y a lieu de ne pas retenir leur valeur pour l’appréciation du caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont cédés ;
– la valeur vénale de la totalité des éléments de l’actif social, y compris les immeubles affectés ou non affectés à l’exploitation.
Si le rapport n’excède pas 50 % au titre de l’un des trois exercices précités, le régime des plus-values immobilières des particuliers ne sera pas applicable et la cession sera soumise au régime des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux.
2 Modalités d’imposition
2.1 Calcul de la plus-value brute imposable
La plus-value brute est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des titres (majoré le cas échéant des frais d’acquisition qui ne peuvent cependant être pris en compte que pour leur montant réel augmenté de certains frais).
2.2 Abattements pour durée de ddétention
Lorsque la vente porte sur des titres détenus depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention, dont le montant diffère selon qu’il s’agit de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
L’exonération d’impôt sur le revenu est donc acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.
Entre vingt-trois ans et trente ans de détention, les plus-values ne sont ainsi soumises qu’aux prélèvements sociaux.
N.B : Les délais de possession doivent être calculés par périodes de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession. Pour les titres souscrits à la constitution de la société, la date d’acquisition est celle de la souscription au capital quand bien même les titres sont libérés ultérieurement.
2.3 Taux d’imposition
La plus-value nette, déterminée après application à la plus-value brute imposable de l’abattement pour durée de détention exposé ci-dessus au paragraphe 2.2., est soumise à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 %. S’y s’ajoute, le cas échéant, la taxe additionnelle sur les plus-values excédant 50 000 €.
Concernant la surtaxe s’appliquant sur les plus-values élevées d’un montant supérieur à 50 000 €, celle-ci est calculée sur le montant taxable au titre de l’impôt sur le revenu (donc après réduction de l’abattement pour durée de détention), selon le barème suivant :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
| (PV = montant de la plus-value imposable) |
2.4 Absence de prise en compte des moins-values
La moins-value la moins-value brute réalisée sur la cession de parts de SPI n’est pas prise en compte : elle ne peut pas s’imputer sur les revenus du contribuable ou sur la plus-value réalisée lors de la vente des titres d’une autre SPI.
3 Obligations déclaratives et de paiement
Lorsque la cession des titres n’est pas constatée par un acte notarié, ce qui est le cas le plus fréquent, le contribuable doit déposer :
- si la cession n’est pas constatée par un acte, la déclaration 2759 pour la liquidation des droits d’enregistrement (les cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière, sont soumises à un droit de 5 % qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales) ;
- la déclaration 2048 M pour le paiement de l’impôt sur la plus-value, des prélèvements sociaux et, le cas échéant, de la taxe additionnelle. Elle est déposée au SIE dont relève le domicile du vendeur dans un délai d’un mois à compter de la cession.
4 Cas particulier de l’apport des titres d’une SPI à une société soumise à l’impôt sur les sociétés
Conformément aux dispositions du II de l’article 150 UB du CGI, en cas d’apport des titres d’une SPI à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les plus-values bénéficient d’un sursis d’imposition jusqu’à la cession ultérieure des titres reçus en échange.
La plus-value n’a donc pas à être constatée et déclarée par le contribuable au titre de cette même année.
Cette exception n’est pas applicable aux échanges avec soulte lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable excède 10 % de la valeur nominale des titres reçus.
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